10/10/2006 - O CONSUMIDOR E OS DANOS PREDIAIS

      Muito se discute, nestes dias, sobre a sobrevivência ou predomínio, do Código de Defesa do Consumidor, diante de restrições trazidas pelo Novo Código Civil, (notadamente a prescrição, que seria de 3 anos e que alguns advogados entendem não passar de 180 dias) para os pleitos de reparações civis por parte dos adquirentes de imóveis. Como os exercícios da engenharia e da arquitetura ocorrerão nas interfaces de futuros litígios da área, envio, como sugestão para debates, texto que venho encaminhado a colegas de profissão, advogados, fóruns de discussão, jornalistas, juízes, prefeituras, cooperativas habitacionais, parlamentares, etc:

      Novo Código Civil
      X Danos Prediais
      X Adquirentes de Imóveis.

      Impossível ignorar o prejuízo imposto, pelo Novo Código Civil, aos cidadãos adquirentes de imóveis (principalmente mutuários):

      1 - O consumidor terá apenas 1 (um) ano de prazo, desde a aquisição, para identificar quaisquer danos construtivos. (art. 445 + parágrafo 1º).

      2 - Mais: deverá propor ação judicial, contra o construtor, dentro de 180 dias da constatação do defeito (art. 618 / parágrafo único). Note-se que, no código anterior, bastaria fazer prova técnica e formal do dano, dentro dos primeiros cinco anos, para garantir direito à reparação civil, junto à empresa construtora, ainda que ultrapassado este prazo.

      3- Embora mantida garantia de 5 (cinco) anos, da lei anterior (art. 618), reduziu-se de 20 (vinte) para 3 (três) anos a prescrição de prazo para pretender reparações civis (art. 206 / parágrafo 3º / alínea V). Evidente, portanto, que a aparente salvaguarda do vício redibitório (art. 445 / parágrafo 1º) será pulverizada, de plano, pelo prazo de prescrição. Apenas imóveis que haviam ultrapassado 10 (dez) anos, em 11.01.2003, permaneceram abrigados no código revogado (art. 2028 + art. 2035).

      4- Cooperativas habitacionais deverão atentar para o artigo 614 - parágrafos 1º e 2º - , sob pena de prejudicar os adquirentes finais e perder (via danos prediais) verbas aplicadas: os mutuários ficarão - salvo medidas provisórias ou partos prematuros de jurisprudências -, "com o mico na mão"...

      Para reflexão de prefeitos (com base no item 4 acima):

      a) Na relação município x empreiteira, o primeiro dará quitação do contrato ao receber a obra (medição final de contrato / convênio), abdicando - salvo ação judicial em 30 dias ! - de reclamar sobre possíveis defeitos prediais;

      b) Mesmo que insista em reclamar de danos, o mutuário o fará contra a prefeitura (ainda que arrole a construtora) - através de Vara da Fazenda Pública -, o que implicará em processo especialmente demorado; e o imóvel, nesse meio tempo, tende a perecer, pois a própria ação movida (salvo cautela antecipada) constituirá formal obstáculo à realização de reformas.

      No mais, vejamos :

      1º - A literatura técnica e a prática profissional em patologias prediais comprovam que defeitos construtivos importantes raramente surgirão dentro de 1 (um) ano da entrega do imóvel. A franca maioria dos danos relevantes (lentas infiltrações de chuva - por periferias de terraços - sob mantas impermeabilizadoras, deformações lentas e corrosões de armaduras em elementos estruturais, fadigas em tubos e conexões hidráulicos, expansões de cerâmicas por umidade, espoliação pluvial de cales gerando descolamentos de pisos e quedas de revestimentos, etc.), somente será perceptível entre 5 e 15 anos da idade predial; isto bastaria para converter os prazos de garantia (5 anos) e - principalmente - de prescrição (no máximo 3 anos), em literais insultos ao direito e à inteligência do cidadão adquirente e de mutuários da habitação popular.

      2º - Ademais, a antecipada identificação de imperícias construtivas, capazes de gerar futuros danos prediais, não estará ao alcance dos consumidores (e, até, de muitos profissionais com reduzida prática em patologias), dentro dos limitados períodos previstos no novo Código.

      3º- Para imóveis "beneficiados" pelo aparente respeito ao direito adquirido (art. 618), a prática revela que a maioria desses, por volta dos 10 (dez) anos, já terá sofrido reformas, executadas pelo próprio adquirente (ou condomínio), com freqüentes alterações das suas características originais; o que prejudicará, obviamente, qualquer ação judicial.

      Eis, portanto, as dádivas concedidas - pelo sonolento (ou bem acordado) legislador - ao hábil e sempre convincente "lobby" edilício :

      A - Imóveis até o primeiro ano contado da entrega - tal qual saudáveis recém nascidos - raramente revelarão mazelas que encorajem o adquirente a reclamar; e, muito menos, a entrar com ação cível ! (Aqui, "o Direito do Consumidor não nasce"...)

      B - Imóveis com mais de 10 anos - tal qual idosos auto-medicados - já não terão mais cura. (Aqui, "o Direito do Consumidor já morreu"...)

      Será como "garantir" o direito a ações de reparo, em atropelamentos, apenas quando causados por jovens até 15 anos (ainda sem carteira) ou por macróbios acima de 85 anos (raros ao volante).

      Perguntas :

      1 ) Nesse contexto e movida ação pelo consumidor, que papéis caberão, ao profissional perito e ao advogado (que o assistem), a não ser os de simples - e mansos - figurantes ? ...

      2 ) O que pensam ou dizem, a respeito, as  valorosas  e ativas associações de defesa de mutuários ??...

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