20/09/2008 - LAUDO TÉCNICO: O QUE É ? PARA QUE SERVE ?

 LAUDO TÉCNICO ?    O QUE É ISTO ?     PARA QUE SERVE ? Proprietários em edifícios (residenciais ou comerciais), já não se assustam: vira e mexe, surge novo      valor, no boleto mensal, por conta de alguma reforma. São verbas (aprovadas em assembléia) para tentar combater problemas – às vezes, crônicos – de infiltrações (sobre subsolos ou boxes de banho), depósitos esbranquiçados sobre fachadas ou sobre rejuntes em pisos de terraços, quedas de lousas ou "pastilhas", corrosões em armaduras estruturais, trincas em paredes, bolores em dormitórios, pisos e revestimentos estufados, soltos ou arruinados por umidade, manchas em azulejos ou pinturas, odores fétidos em sanitários ou áreas de serviço, refluxos de espuma em lavanderias, refluxos de fumaça em churrasqueiras ou lareiras, janelas que deixam passar chuva sob ventos muito fortes, etc, etc, etc.  A estória costuma iniciar quando finda o prazo de garantia (cinco anos, contados da entrega do prédio) e a construtora “abandona” o condomínio: embora a responsabilidade da empresa, por vícios ocultos, ainda possa ser legalmente invocada (questão para advogado), o síndico, sob reclamações dos proprietários -  e com a maior boa fé do mundo -, acaba contratando reformas sem prévios e corretos diagnósticos dos defeitos ou danos. A solução do problema costuma ser buscada, então, pela simples repetição de tentativas (frustradas), do construtor original, ou através de imprecisos palpites ou leigos "achismos", escolhendo-se aqueles “parecem” mais adequados; ou, apenas, menos dispendiosos.  Diagnósticos "infalíveis" são apresentados, também, por alguns prestadores de serviço, pouco confiáveis, que propõem reformas sem respaldo técnico consistente ou real conhecimento do prédio, apenas movidos pelo interesse em "pegar o serviço”; alguns chegam a cometer o crime ético de propor elaboração de um laudo e de abater, seu preço, da empreitada que o próprio laudo recomendará ( ! ?...).  São, quase sempre, pessoas sem bagagem, ética ou empresarial, para: a) executar trabalhos realmente qualificados;  b) responder pela eficácia duradoura da reforma; c) arcar com riscos desses trabalhos (acidentes, dívidas fiscais ou trabalhistas, etc).  Como se vê, o condomínio poderá transformar-se, também, em réu de ações reclamatórias e/ou em arrimo de famílias, pois os ditos "técnicos" costumam envolver, nessas empreitadas, pessoas sem adequado treinamento ou elementares noções de segurança.   Freqüentes exemplos, dessa desinformação, são reformas em lajes impermeabilizadas: os fracassos costumam ser muito freqüentes; e, os prejuízos, extremamente elevados.  Motivos: PRIMEIRO: Raramente é preciso "trocar a manta", como acreditam os leigos e se apressam a propor alguns espertos "especialistas". De fato, na ampla maioria dos casos a chuva entra pelas periferias, infiltrando-se sob a impermeabilização existente (que não está perfurada !), gerando goteiras situadas a vários metros dos reais pontos de penetração.  SEGUNDO: Mesmo se comprovada essa raríssima necessidade (depois de testadas e tratadas as periferias  das áreas afetadas), apenas empresas habilitadas, com profissionais experientes e portadoras de fartas referências, poderão assumir projeto de execução e garantias pelos processos e produtos envolvidos.  Os demais - "biscateiros", de suspeitíssimo caráter - , limitam-se a garantir, a manta , por 5 anos ( garantia comum, dada por todo e qualquer fabricante ), como se o produto  respondesse, sozinho, pelo  processo  de  aplicação  e pela  eficácia  final  do  serviço.   É preciso, pois, mudar essa equivocada (e nociva) abordagem: administradores prediais (pessoas físicas ou jurídicas) devem zelar para que quaisquer serviços de reparos sejam efetuados somente depois de formulados corretos diagnósticos técnicos e elaboradas detalhadas especificações de reformas; bem como submetidos à prévia seleção de empreiteiras (cadastros e fartas referências), tomadas de preços, contratos cuidadosamente elaborados e atenta fiscalização. Do contrário, será como aceitar que um médico recomende imediata cirurgia sem ter tocado o corpo do paciente e/ou pedido um exame laboratorial: quem submeteria sua família a um profissional (ou clínica) com tal e suspeito “gabarito” ?... Deve-se, pois, elaborar prévio parecer técnico, ou laudo técnico, por arquiteto ou engenheiro absolutamente independente - sem qualquer vínculo com execuções de reformas e que comprove sólida experiência em patologias prediais -, a quem caberá vistoriar partes comuns do edifício e pelo menos dois terços dos apartamentos (ou conjuntos) existentes – obedecendo dias da semana e horários definidos por cada condômino -, percutindo pisos e paredes de acabamentos rígidos, diagnosticando inconformidades, defeitos ou danos existentes e formulando detalhadas especificações para os respectivos reparos, através de intervenções pouco invasivas e menos onerosas, seqüências de trabalhos compatíveis com a melhor técnica construtiva e cronogramas de execução articulados com a real capacidade financeira do condomínio. Laudos  técnicos  possuem  duas  outras  importantes  e  paralelas  utilidades : A) Em prédios ainda novos (dentro do período de garantia), servirão como fundamentado roteiro para cobrar, do construtor do prédio, reparos ou restaurações ainda sob sua responsabilidade legal; B) Em futuras assembléias, contribuirão para reduzir o surgimento de leigos “palpites construtivos” ou de propostas que privilegiem decorações, superficiais, em detrimento de reformas mais necessárias. RESUMO: contratar reformas (e, até, mover ação judicial contra o construtor ou empreiteiros recentes), com base em dados incorretos ou imprecisos, significa pagar duas ou mais vezes por serviços praticamente inúteis, além de retardar, de modo perigoso, intervenções de que o prédio realmente necessita. Equivale a ingerir o remédio errado - ou, no mínimo, prematuro -, enquanto enfermidades mais graves avançam, sem qualquer tratamento, arruinando (às vezes, para sempre) todo o organismo...

O autor deste texto  é arquiteto  e urbanista ( UFRJ / 1966 ), bolsista do governo alemão (Escola Técnica Superior de Stuttgart), ex-professor universitário ( PUC/PR e Universidade Tuiutí do Paraná ) e consultor para defeitos e danos construtivos, com ampla experiência em elaboração e coordenação de projetos, supervisões de obras (Brasil, Paraguay e Bolívia), com mais de 250 laudos, perícias e assistências técnicas em ações judiciais, envolvendo condomínios, residências, construtoras, escolas, bancos e indústrias. A primeira visita –  sendo em Curitiba  – será totalmente gratuita, servindo para examinar o prédio, apresentar cópia de laudo técnico já elaborado e coletar dados para apresentação de proposta formal. Visitas em outras cidades terão agendas próprias, com custeios de transporte, horas técnicas e eventuais pernoites.

SYLVIO NOGUEIRA     CREA 347-D / RJ     Vistos Regionais : 001036 ( PR )   /   PI 30198 ( SC )                                                                        CURITIBA ( PR )          Tel: (41) 9619-9677  / 3353-3486        Home page: www.snogueira.com  
 

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